关于本小区物业费浅度探讨【王阳明心学国学网：www.pnp9.cn】

之所以在公众号连续发两篇关于本小区的帖子，主要还是两个方面因素。第一，小区选聘工作僵持不前，大多数业主对于物业服务及物业服务费体现与构成不太了解；其二，本贴与上一篇关于公共收益的内容是相互支撑与影响。因此，两篇帖子并发，同时也希望大家共同探讨。闲话不扯，我这人喜欢算账，那我们就以目前事实服务的紫竹物业结合我们的服务与收费进行一下浅度探讨吧。

收入部分：

臻园，目前紫竹物业所收臻园普通住宅的物业费为1.4元/平方，臻园收费面积约为11万平方。1.4（元）×110000（平方）×12（月）≈184万元左右（因为不是具体数据，只能是大概的数字）。一千户左右的小区通常收费率在八成左右，也就是臻园部分年物业费收取大概为150万不到。注意，这只是物业费，大家不要和公共收益及公摊水电混淆了。

商铺，小区的商铺是3元/平方/月，大约6000平方，年缴费大约21万多元。

美林墅，4元/平方/月，收费面积约10万平方，目前入住约三成，4元×100000平方×12个月≈480万，收费率平均大约6成（相关依据约定未入住可按7折收取物业服务费），年缴费大约288万。

公共收益，保底应该在150多万左右。

综合各项总收入应该在600万元左右。

开支部分：

人员工资开支，紫竹物业在整个臻园.美林墅住宅小区的峰值在册服务人员约为80人，按人均3000元每月的工资算，年工资开销约为288万。这里有人会说实际服务人员只有50人左右，工资也没那么高。可以，我们退一档计算，2500元×50人×12≈150万，这已经是最低标准了，不能用现在躺平的服务标准来计算，因为对未来新进物业企业的收支评估不够客观，毕竟我们也是四级服务标准。

设备设施维护成本开销，目前电梯维保是包干制，我了解到的情况是大约为4000元/部/年，小区共计83部电梯，年维保费用约为33万元。消防维保约为6万/年。还有毛垃圾清运（除日常生活垃圾外的如建筑垃圾、绿化垃圾等等），绿化外包，人防水电费（谁收益谁负责），公摊水电分摊（据说本小区收缴的公摊水电需与一期进行比例分摊），项目上交总公司税点及一些隐蔽费用等等等等，综合算下来预估设备设施维护成本总开销约为80万/年。

年总开支为150万＋80万，约为230万

那么，重点来了！

为什么要算这个帐呢？因为美林墅提出想独立核算！我在这里不说独立核算带来的结果，只算账。试问没有了美林墅物业费的支撑，臻园、商铺170万左右的总收入如何支撑起230万左右的总开支？届时，紫竹物业会收臻园多少单价的物业服务费才能实现盈利（服务年龄平均55岁以上）？其他物业企业会开出怎样的物业服务费价格？当然有人会说，一个建筑区域不可能用两家物业服务企业，一家服务企业无法用两套核算系统，那我想问美林墅所提的独立核算是什么意义呢？那么独立核算后，以美林墅的服务各方面的开销开支能有多大，还需要现在的价格吗？我再次重申，本意绝非说要对臻园的价格体系有何说三道四的目的，只是单纯阐述可以看见的结果，我相信有一些企业会望而却步，知难而退，有些企业会对整个价格体系的构成进行调整（包括一些已接触的企业），毕竟前期来摸底的时候并没有谈及独立的话题，企业的首要目的是盈利！

现实是残酷的，尽管都不想面对；现实是丑陋的，尽管都迷之自信！从小区公共事务全体业主参与的角度来说，小区分开独立如此重大之事难道就这么简单决定了？举手表决的代表你知道你举的手意味着什么吗？现场同意的代表们，三五年，或者十几年后，你们不怕小区的历史对你们的评判？如果全体业主都说我们可以调价，不需要看人脸色，好！那就各自算算我们准备调到多少单价才能达到各方共赢的局面吧！